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中國(guó)樓市正在重蹈覆轍香港樓市的悲劇

  • 時(shí)間:三天前
  • 來(lái)源 : 裝修界
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據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),近一年來(lái),先后有近50個(gè)城市通過(guò)調(diào)整土地出讓、首套房貸利率恢復(fù)、利率優(yōu)惠折扣、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠、買房獎(jiǎng)勵(lì)、購(gòu)房入戶、購(gòu)房補(bǔ)貼、提高普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整限購(gòu)條件、提高公積金貸款額度等方式進(jìn)行樓市政策微調(diào)。房屋銷售和土地價(jià)格等一些先導(dǎo)性指標(biāo)顯示樓市已經(jīng)開始觸底回升,尤其是房屋銷售量大幅回升。

沉寂許久的樓市又開始興旺,任志強(qiáng)甚至預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)必然大漲。一切恰如我在新書《中國(guó)經(jīng)濟(jì)到了最危險(xiǎn)的邊緣》中預(yù)料的那樣,經(jīng)濟(jì)內(nèi)外交困下,政府必然又一次揮舞起樓市的魔棒,企圖讓大象般笨拙的中國(guó)經(jīng)濟(jì)跳舞。

上半年財(cái)報(bào)已經(jīng)陸續(xù)公布,多種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下行表明經(jīng)濟(jì)二次探底無(wú)疑,火箭蛋、蒜你狠、貴羊羊等食品價(jià)格的飆升顯示走出4萬(wàn)億引發(fā)的通脹陰影還遙遙無(wú)期,內(nèi)需因此更加欲振乏力,勞動(dòng)力成本迅速上漲,進(jìn)一步打擊了制造業(yè),在制造業(yè)密集的浙江甚至出現(xiàn)小企業(yè)主的跑路潮。在一片蕭條之中,房市的再度火爆使我們不得不面對(duì)一個(gè)冰冷的現(xiàn)實(shí),那就是無(wú)論是出口還是內(nèi)需其實(shí)都是“浮云”,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)只靠一種方式,就是近乎瘋狂的固定資產(chǎn)投資。

然而更可怕的是,由過(guò)度的固定資產(chǎn)投資催生的泡沫經(jīng)濟(jì),正在摧毀我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),我們的經(jīng)濟(jì)看似因?yàn)闃鞘袆傂瓒嵴?,?shí)則是末日狂歡,我們正在重蹈香港經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的覆轍卻渾然不知,老郎我再此不得不再一次大聲疾呼:中國(guó)樓市到了生死存亡的時(shí)刻!中國(guó)經(jīng)濟(jì)到了最危險(xiǎn)的邊緣!

我們距離香港式的衰退就差半步,因?yàn)橄愀鄯傅娜箦e(cuò)誤之中,我們已經(jīng)犯了兩個(gè)半。

第一,政府壟斷土地開發(fā)權(quán),有意制造樓市火山,嚴(yán)重依賴土地財(cái)政,讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)支柱。

香港土地產(chǎn)權(quán)向來(lái)為政府所有,批租土地構(gòu)成政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。土地價(jià)格越高,則政府收益越大。人們現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識(shí)到,回歸前的“港英”政府對(duì)中國(guó)香港的樓市泡沫有推波助瀾之責(zé);其急功近利與短視,與近年來(lái)我們地方政府爭(zhēng)相攫取土地一級(jí)市場(chǎng)收益相似。

香港房地產(chǎn)長(zhǎng)期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭”,金融服務(wù)業(yè)也是依賴房地產(chǎn)。依賴到什么程度呢?我分三個(gè)層面來(lái)說(shuō):

第一層面:經(jīng)濟(jì)依賴。1997年房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值,占香港GDP的比重已超過(guò)四成,整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。

第二層面:財(cái)政依賴。財(cái)政收入長(zhǎng)期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。

第三層面:金融依賴。房地產(chǎn)股歷來(lái)是第一大股,占港股總市值三分之一,股票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯,榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴,房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。

那么,我們對(duì)比一下今天內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù):

第一層面:經(jīng)濟(jì)依賴。2010年的固定資產(chǎn)投資額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的46.6%。

第二層面:財(cái)政依賴。2010年,在兩輪房市調(diào)控之下,全國(guó)土地出讓金數(shù)額仍再創(chuàng)新高;增幅再創(chuàng)新高,同比增長(zhǎng)70.4%;土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例再創(chuàng)新高,為76.6%,這一比例是空前的,反映了地方政府對(duì)土地財(cái)政的極度依賴。

第三層面:金融依賴。房地產(chǎn)貸款額度占各項(xiàng)貸款的比重為20%,高達(dá)9萬(wàn)億元;加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款,與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已經(jīng)接近信貸總量的一半,有20萬(wàn)億元左右。如果再算上體外循環(huán)的信托貸款,我們與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款有可能占到貸款總量的60%。

第二,漠視負(fù)利率問題,鼓勵(lì)資金進(jìn)入樓市、股市,制造經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。

20世紀(jì)90年代初香港處于負(fù)利率年代,銀行儲(chǔ)蓄利率抵不上每年10%的高通脹侵蝕,逼使人們四處尋找投資機(jī)會(huì),以免銀行積蓄被通脹吃掉。 但是,“港英”政府對(duì)負(fù)利率采取放任自流的態(tài)度。早在1992~1994年期間,“豪宅”價(jià)格猛漲了6倍,甲級(jí)辦公樓價(jià)格猛漲2.5倍,沙田等非市中心的中檔樓盤價(jià)格猛漲近3倍?!案塾ⅰ闭C布多項(xiàng)抑制炒樓的措施,包括七成按揭上限,想要把樓市冷卻下來(lái),樓價(jià)稍有回挫。

但是,“港英”政府的“末代總督”彭定康隨后把精力都放在折騰政治上面了,根本不理睬負(fù)利率的問題。1994年他在搞政改方案,1995年在忙著搞“立法局”選舉。由此導(dǎo)致炒風(fēng)從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從1997年初起,香港樓價(jià)先是收復(fù)一兩年前的失地,然后在秋季開始,脫韁野馬般屢創(chuàng)新高。 到了香港脫離殖民統(tǒng)治當(dāng)天(1997年7月1日),樓價(jià)在這新一輪的炒風(fēng)下再度上升了八成,連同1992年的第一輪炒風(fēng),樓價(jià)在五年內(nèi)上升足足一倍半,讓一個(gè)四十平方米不到的房子動(dòng)輒要花兩三百萬(wàn)港元。

今天的我們呢?也沒有理會(huì)負(fù)利率和老百姓保值無(wú)門的困境。房產(chǎn)稅也好,禁購(gòu)令也罷,根本沒有解決老百姓保值無(wú)門的問題。最嚴(yán)重的是我們的通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間,一年期的定期存款利率是3.5%,貸款利率是6.56%,官方公布的通貨膨脹率在4.9%。這意味著什么?意味著你存款是虧錢的,貸款也是虧錢的,但銀行怎么都不會(huì)虧錢。當(dāng)然了,實(shí)際的通貨膨脹率根本沒有這么低,你不要以為你能賺到,因?yàn)槟銓?shí)際貸款的利率也沒有那么低,如果你是房子以外用途的貸款,浮動(dòng)利率是40%,也就是說(shuō)七八分的利息你也不一定能借到錢。

大家知道現(xiàn)在溫州的民間利率是多少嗎?據(jù)中國(guó)之聲《全國(guó)新聞聯(lián)播》報(bào)道,目前,溫州高息貸款月息突破一毛,就是說(shuō)中小企業(yè)借100萬(wàn)元當(dāng)月還清的話,還要還10萬(wàn)元的利息,利息相當(dāng)于120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低,低于實(shí)際上的通貨膨脹率,所以,這種利率政策就是逼著你去買房保值。

第三,經(jīng)濟(jì)衰退就在眼前,卻為了政績(jī),忽然不顧一切打壓樓市。

1997年10月8日,中國(guó)香港首任特首董建華發(fā)布施政報(bào)告《共創(chuàng)香港新紀(jì)元》,推出一項(xiàng)事后被稱為“八萬(wàn)五”的房屋政策。此政策包含三個(gè)主要目標(biāo):每年興建的公營(yíng)和私營(yíng)房屋單位不少于85000個(gè);十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所;將輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至三年。而在董建華宣布“八萬(wàn)五”計(jì)劃的時(shí)候,每年私人住宅的供應(yīng)量只有兩萬(wàn)套,倘若計(jì)劃實(shí)行,公屋與私屋的比例將達(dá)到4∶1,樓市不崩盤才怪。

讓人擔(dān)憂的是我們距離香港的荒謬“八萬(wàn)五”近在咫尺!

2011年,北京將通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上,發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶,竣工保障性住房10萬(wàn)套。同時(shí)啟動(dòng)公共租賃住房申請(qǐng)、審核、配租工作,2011年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬(wàn)戶以上。可是大家知道這20萬(wàn)套是什么概念嗎?北京市這五年里每年新增供應(yīng)房屋在10萬(wàn)套左右。所以,香港是以4∶1的重拳干掉了房地產(chǎn)市場(chǎng),北京如果落實(shí)到底的話就是2∶1的重拳!

過(guò)去,高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的泡沫,現(xiàn)在保障房才是最大的泡沫。這里我不想再絮叨了,有興趣想進(jìn)一步了解保障房“大躍進(jìn)”的讀者,我推薦你去讀一讀任志強(qiáng)發(fā)表在《華爾街日?qǐng)?bào)》中文網(wǎng)上的文章。我想說(shuō)的是,現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)生死存亡的時(shí)刻,往前再走半步就是萬(wàn)丈深淵,我不希望我們?cè)俜赶愀圻@種致命的錯(cuò)誤!

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