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商務(wù)公寓那些你所不知的

時(shí)間：三天前
來源：裝修界

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　商住公寓又可稱為商務(wù)公寓，商務(wù)住宅，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細(xì)分為soho，scho，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現(xiàn)的一種極具投資價(jià)值的物業(yè)。

　　商住公寓的概念大概出現(xiàn)于1998年底，當(dāng)時(shí)在紫竹橋附近的嘉慧苑，其前身就是一個(gè)寫字樓，因?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不景氣，開發(fā)商將其改造上層居住、下層辦公的準(zhǔn)商住公寓而受到成長(zhǎng)型中小企業(yè)的寵愛，之后北京市又出現(xiàn)一批類似的項(xiàng)目，但不論從規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是商務(wù)配套都無法和區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓相抗衡，而且里面存在的主體歸屬，安全保障等問題也曾經(jīng)在1999年和2000年引起京城頗多討論和關(guān)注。

　　2002年soho現(xiàn)代城正式亮相，它給人們帶來了新的居家辦公理念，商住公寓以一種全新的面貌出現(xiàn)，設(shè)計(jì)上絲毫不亞于高檔寫字樓的豪華尊貴，商務(wù)配套和生活配套也讓用戶耳目一新，后來市場(chǎng)上又出現(xiàn)了"只商不住"的純商務(wù)公寓和"商住分區(qū)"的商住公寓，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的開發(fā)熱潮。預(yù)測(cè)今年無論是在商務(wù)中心區(qū)還是中關(guān)村一帶商住寓所的上市量都會(huì)比較大，商住寓所的投資依舊是市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)。

　　商住公寓的出現(xiàn)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。北京作為首都，是全國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、交通中心，加上國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，入世和申奧成功等利好因素的刺激，吸引了眾多人才到北京來創(chuàng)業(yè)投資。在創(chuàng)業(yè)初期，他們?nèi)藬?shù)較少，流動(dòng)性較高，創(chuàng)業(yè)資本低，對(duì)辦公地點(diǎn)價(jià)格的敏感度較高，這時(shí)價(jià)格偏低，商務(wù)環(huán)境較好的商住公寓就滿足了這部分市場(chǎng)的需求。此外，大量的小型外地企業(yè)進(jìn)京，也對(duì)商住公寓產(chǎn)生了巨大的需求。而作為高檔寫字樓的主要需求客戶外資企業(yè)，自從9.11事件之后，對(duì)寫字樓的需求就處于停滯狀態(tài);國(guó)有大型企業(yè)則由于前期的購買和租賃，現(xiàn)在的需求也基本飽和。所以高檔寫字樓的市場(chǎng)需求，已經(jīng)明顯出現(xiàn)頹勢(shì)，估計(jì)今年高檔寫字樓的價(jià)格還會(huì)一路看低。

　　而中低檔的寫字樓本身就是市場(chǎng)的淘汰物，不說其商務(wù)配套跟不上市場(chǎng)需求，就是其外立面裝修就給人"土"的感覺，相信今年會(huì)有更多的中低檔寫字樓改作純商務(wù)的商住公寓上市。

目前北京市大概有將近90個(gè)商住公寓項(xiàng)目，總建筑面積幾百萬平米左右，主要集中在CBD及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運(yùn)村。其中CBD以及輻射區(qū)域的分布呈現(xiàn)"亮馬橋-東直門-國(guó)貿(mào)-廣渠門"態(tài)勢(shì),在亮馬橋商圈,像早期的賓都苑，力鴻花園，金島花園，康麗大廈以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是該區(qū)域典型的商住公寓;

其次就是以東方銀座為代表的東直門區(qū)域,集中了東方銀座,元嘉國(guó)際,住邦2000等高檔商住公寓;隨著CBD規(guī)劃的出臺(tái)，CBD核心區(qū)投資價(jià)值明顯看漲，濃厚的商務(wù)氛圍和成熟的商務(wù)配套造就了soho現(xiàn)代城,優(yōu)士閣等商住公寓的輝煌;中關(guān)村以及亞運(yùn)村區(qū)域本身就是京城商住的發(fā)源地,除了匯園公寓, 天創(chuàng)世緣這樣的早期項(xiàng)目,像韋伯豪、天行建，長(zhǎng)遠(yuǎn)天地和陽明廣場(chǎng)等項(xiàng)目也都是定位于中小成長(zhǎng)型企業(yè)的商住公寓。

　　此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的楓樺豪景也都是新一代商住公寓的代表.預(yù)計(jì)2003年京城商住公寓的總開發(fā)量至少在80萬平米以上,其中城南不會(huì)有類似的項(xiàng)目出現(xiàn)，西邊的西直門區(qū)域會(huì)有一些項(xiàng)目,北面的中關(guān)村和亞運(yùn)村仍將是開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,而東面的朝陽路附近則會(huì)成為新的熱點(diǎn)區(qū)域.

　　其實(shí),中小型客戶之所以選擇商住公寓作為辦公場(chǎng)所,不外乎是沖著商務(wù)公寓低廉的價(jià)格,而商住公寓之所以價(jià)格較低,完全是政策不健全所導(dǎo)致.如下表所示,商住公寓完全是開發(fā)商利用住宅立項(xiàng)從寫字樓市場(chǎng)獲利的結(jié)果. 表-各種項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃原則物業(yè)類型使用年限按揭政策出讓金(每平方米) 使用規(guī)范商住兩用樓 70年 8成20年 650-800元按公寓(低標(biāo)準(zhǔn)) 商務(wù)樓 70年 8成20年 650-800元按公寓(高標(biāo)準(zhǔn)) 寫字樓 50年 6成10年 1300元以上按寫字樓(高標(biāo)準(zhǔn)) 。

　　市場(chǎng)需求的變化.隨著近年來商務(wù)公寓開發(fā)量的增加,產(chǎn)品同質(zhì)化問題也愈加明顯,故而如何根據(jù)市場(chǎng)需求的變化,開發(fā)出具有個(gè)性化的產(chǎn)品將是取勝的關(guān)鍵. 商務(wù)公寓概念的問題，從2002年出現(xiàn)，2003年基本上公認(rèn)了，不叫商務(wù)樓，叫商務(wù)公寓。

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