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二手房如何交易、裝修有那些風險，看完保你不吃虧
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今年來由于新房的房價居高不下，很多手里有閑錢的朋友便把目光轉(zhuǎn)向了二手房交易市場。因此二手房交易市場也越來越火爆，但是參與交易的絕大多數(shù)人關于二手房交易、裝修風險的了解往往都是道聽途說，對相關的知識都是囫圇吞棗不求甚解。那么今天小號角就在這里幫您好好分析下關于二手房交易、裝修風險的那些事兒。
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。那么二手房交易流程及注意事項有哪些呢?
一：產(chǎn)權審核
很多買家不敢進行自主交易，主要原因是怕買到產(chǎn)權有瑕疵的房子。其實這種情況是可以避免的。在買二手房前，我們要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上的署名。如果有兩個人，在簽訂合同時就必須要有兩個人的名字。我們還要看購房時的相關憑據(jù)，比如購房、契稅等。
風險預測：
此環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風險是產(chǎn)權瑕疵問題，你所要買的房子可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權有問題，交易即宣布無效。所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。
二：交定金與簽合同
看好房子，確定房屋產(chǎn)權后，就需要交定金了。交定金的環(huán)節(jié)同樣有很多需要注意的問題。如果房子還在按揭中，定金好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方。如果雙方?jīng)]有可信賴的第三方，定金好交由銀行。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份協(xié)議即可，約定在交易完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。如果買賣雙方有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后將定金給賣方，需注明交給第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約。
一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。
風險預測：
1、賣家有可能以定金在未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明交由第三方即視為賣方收訖;
2、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。
3、 成交前會有很多不確定因素，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%；
三：贖樓
一般來說，贖樓有兩種操作方式：一，業(yè)主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭；二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔保費，但買家需要提前供樓。
出于風險考慮，買家好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權問題，買家將陷入被動境地。
小竅門：如果通過同一銀行轉(zhuǎn)按揭，上述費用少不了，但可以節(jié)省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。
風險預測：
此環(huán)節(jié)中大的風險就是贖樓產(chǎn)生的風險。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。中介按揭部建議兩筆款贖樓，即業(yè)主自己通過擔保公司向銀行借款。
四：付首付
除了產(chǎn)權問題，還有一項需要我們注意的就是資金。目前，資金已有自己的體系，買賣雙方只要按照規(guī)定來做就可以降低風險。
無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金，則可以省去這筆費用。
在簽協(xié)議時銀行會要求買賣雙方在放款書上簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不放款給賣家?guī)砝_。
風險預測：
1、買家要保證首期款通過獨立的第三方進行，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更保險。
2、如果放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款。
五：合同的簽訂
在交定金環(huán)節(jié)，自主交易的買賣雙方可以先簽訂一個書面協(xié)議，協(xié)議中要包括產(chǎn)權情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。
風險預測：
1、如果房產(chǎn)有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
2、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。
3、如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。
4、如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
5、要明確違約責任，保障自己的權益。
六：辦理按揭
如果買家選擇的不是一次性付款，就需要到銀行辦理按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數(shù)。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。至于銀行的選擇，好選擇四大國有銀行，據(jù)說貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率的問題，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。
風險預測：
1、買賣雙方需要在合同中約定出現(xiàn)貸款批不下來的情況時應如何解決。一般這種情況的解決方法是解除合同或者賠償違約金等。
2、如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。
七：過戶
去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權登記去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前的定金。
至于辦證時間，關內(nèi)是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場。如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證。如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。
風險預測：
1.買方需要在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任。這條條款主要是為了防止有的業(yè)主以虛假債務為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，
2.房地產(chǎn)的風險責任，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質(zhì)量問題。
八：交房
上述一系列事情辦完之后就要交房了。其中涉及水電、物業(yè)、燃氣、有線電視等的交接，就要分別到水務局、管理處、供電局、有線電視臺等部門去辦理，雙方應準備好房產(chǎn)證復印件、身份證等，部分區(qū)域辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同。如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，后業(yè)主交完鑰匙，交易就正式完成了。主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。
風險預測：
1、在交房前，好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。
2、如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大。
以上就是二手房交易、裝修風險的相關情況，希望廣大業(yè)主再看了之后能夠巧妙避開各種風險不會再吃虧上當。您在交易之前想要對房子的整體有所了解，<<<點擊免費驗房>>>，行業(yè)內(nèi)最靠譜的驗房師為您的二手房交易保駕護航。
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