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買(mǎi)二手房可能遇上的哪些“?！?，房子成交不了

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        在二手房交易中，存在諸多履行過(guò)程中的障礙，影響合同繼續(xù)履行，乃至在某些情況下不得不解除合同。通過(guò)對(duì)二手房屋買(mǎi)賣(mài)案件，可以發(fā)現(xiàn)存在幾種情況：

房子抵押.jpg


一、房產(chǎn)抵押

        2015年8月，買(mǎi)房人小張與賣(mài)房人小劉簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)小劉的一套房屋，交易價(jià)格800萬(wàn)元。合同簽訂后，小張如約向小劉支付200萬(wàn)元首付款。后小張發(fā)現(xiàn)該房屋已于2015年5月設(shè)立抵押，小劉拒絕解除該抵押，房屋交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。故小張將小劉訴至法院，要求解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，并要求小劉返還已付款項(xiàng)，并支付違約金。

分析：抵押是指抵押人和抵押權(quán)人（債權(quán)人）以書(shū)面形式約定，不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。二手房屋交易中，經(jīng)常易出現(xiàn)如下情況：1、雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)房人明知該房屋已存在抵押，并約定賣(mài)房人限期解除抵押，但之后賣(mài)房人違約不做解押手續(xù)；2、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)房人對(duì)房屋已有抵押不知情；3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)房人在房屋上新設(shè)立抵押。由于抵押涉及第三方抵押權(quán)人的合法權(quán)益，在有抵押存在的情況下，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方只能解除合同。

房產(chǎn)查封.jpg

二、房產(chǎn)查封
        2016年2月，買(mǎi)房人小江與賣(mài)房人小吳簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂后，小江如約支付購(gòu)房款，過(guò)戶時(shí)卻被告知該房屋已被外地某法院查封，無(wú)法繼續(xù)過(guò)戶。原來(lái)，小吳曾向案外人借款800萬(wàn)元，后無(wú)法償還，案外人在外地法院起訴小吳，并申請(qǐng)法院對(duì)小吳名下房屋查封，查封期間禁止買(mǎi)賣(mài)、抵押、過(guò)戶等。無(wú)奈之下，小江將小吳訴至法院，要求解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同，并要求小吳返還購(gòu)房款并支付違約金。

       分析：此處所說(shuō)的查封，主要是指民事訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全，是指人民法院在利害關(guān)系人起訴前或者當(dāng)時(shí)起訴后，為保障將來(lái)的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財(cái)產(chǎn)遭受損失，對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)或者爭(zhēng)議的標(biāo)的物，采取限制當(dāng)事人處分的強(qiáng)制措施。主要存在如下情況：1、起訴前或者訴訟過(guò)程中，一方當(dāng)事人申請(qǐng)采取財(cái)產(chǎn)保全措施，查封對(duì)方名下房產(chǎn)；2、執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人不履行債務(wù)，如其名下有可供執(zhí)行的房產(chǎn)，亦有可能被采取查封措施。房產(chǎn)被查封后，是禁止抵押、過(guò)戶的，故在此情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦是無(wú)法繼續(xù)履行下去的。


央產(chǎn)房.jpg


三、央產(chǎn)房不能辦理上市手續(xù)
        2016年8月，買(mǎi)房人小劉與賣(mài)房人小張簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。在履行合同過(guò)程中，因該房屋不符合央產(chǎn)房上市條件、無(wú)法辦理上市手續(xù)，合同無(wú)法繼續(xù)履行，小劉將小張?jiān)V至法院，要求解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，并要求小張承擔(dān)違約責(zé)任。

       分析：所謂央產(chǎn)房，全稱為“在京單位已購(gòu)公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的在京單位的安居工程住房和集資合建住房。該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產(chǎn)房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購(gòu)公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強(qiáng)行判決雙方繼續(xù)履行合同的。


購(gòu)房資格.jpg

四、購(gòu)房資格發(fā)生變化
        2015年10月，買(mǎi)房人小吳與賣(mài)房人小劉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同簽訂后，因房?jī)r(jià)上漲，小劉拒絕繼續(xù)將該房屋出售給小吳。小吳將小劉訴至法院，要求繼續(xù)履行合同。案件審理中，經(jīng)法院查實(shí)，因小劉拒絕履行合同，小吳已于2016年1月重新購(gòu)房并辦理過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)小吳已經(jīng)不具備購(gòu)房資格。經(jīng)法院釋明，小吳變更訴訟請(qǐng)求，要求解除雙方的合同，并要求小劉承擔(dān)違約責(zé)任。

       分析：根據(jù)北京市住房限購(gòu)政策，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，引發(fā)的糾紛也不斷增多，常見(jiàn)如下情形：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)個(gè)人或者家庭符合購(gòu)房資格，后在合同履行過(guò)程中或者法院訴訟過(guò)程中，該個(gè)人或者家庭又重新購(gòu)置住房，或者夫妻為了購(gòu)房離婚之后又復(fù)婚，不再符合購(gòu)房條件，致使現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行。

     

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