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向中介購買二手房的那些小坑

時間：三天前
來源：裝修界

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隨著我國人口的不斷增加，人民居住問題也越來越嚴峻，比如住房緊張，房價高漲等一系列問題。從中國的房地產(chǎn)信息來看，我國的房價基本上只增不減，這時候很多人都會選擇購買二手房，那什么是二手房交易呢？二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。大多數(shù)人在不了解房子具體的情況下，選擇聯(lián)系中介公司，通過中介去購買房子，這也越來越成為一種便利的購房渠道。

房屋中介公司，是指為房屋投資、開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。具體到二手房中介公司，指的是為二手房交易雙方充當媒介，專門從提供信息，成交服務(wù)、簽訂合同鑒證、辦理過戶手續(xù)、辦理銀行按揭、領(lǐng)取房產(chǎn)證等服務(wù)活動獲利的機構(gòu)。

但是，隨著二手房成交量的不斷增加，買賣糾紛的數(shù)量也大量出現(xiàn)，其中不乏因中介責(zé)任而產(chǎn)生的麻煩。現(xiàn)在的二手房市場中，中介公司層出不窮，其代理水平高低也不相同，有的中介甚至違規(guī)操作，既坑害了買賣交易者，又攪得中介市場烏煙瘴氣。既然市場已經(jīng)這樣，那裝修界小編只能給大家一些關(guān)于能追究中介責(zé)任的情況，希望二手房買賣雙方在看到這幾點后，也對自己的交易做個檢查。

情況一：隱瞞房屋弊端。

在二手房交易中，部分中介機構(gòu)為了促成交易，隱瞞待售房屋的不利條件，如二手房房屋飲用水質(zhì)不合格、水電僅為臨時的。帶領(lǐng)買房人實地看房是房屋中介機構(gòu)的一項重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣人，承租人不看房等特殊情況下，中介機構(gòu)常會帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議，影響合同順利履行。

情況二：未履行提醒、告知義務(wù)。

二手房買賣合同通常是由中介機構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價款金額、付款時間及方式、違約責(zé)任等事項需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。審判實踐中，部分中介機構(gòu)或經(jīng)紀人經(jīng)驗不足，對相關(guān)事項未盡提示義務(wù)，導(dǎo)致雙方未進行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。

情況三：不提示某些特殊二手房的交易風(fēng)險二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣。

除普通商品房外，法律對于經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有規(guī)定。部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。

情況四：審查不到位。

例如：在夫妻一方處分共有房屋的情況下，由于買受人通常欠缺相關(guān)法律知識，中介機構(gòu)在一定程度上負有審查房屋真實權(quán)利人的義務(wù)，包括核實登記權(quán)人與出賣人是否一致，詢問權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機構(gòu)未盡到對房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導(dǎo)致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。

情況五：慫恿簽訂陰陽合同。

在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，制造出總價款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用于實際履行，且未進行備案。這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。在房價大幅上漲之后，賣房人可能會以此為借口提出合同無。

情況六：虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令。

在交易的時候，存在少數(shù)中介機構(gòu)為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定，也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。以上六種情況便是可以追究中介責(zé)任的，在二手房買賣的時候，買賣雙方都應(yīng)該對此做核查，盡量避免此類事情發(fā)生，若真有發(fā)生，可以向法院提出責(zé)任申請。

通過中介購買二手房并不是安全可靠的保障，很多人都認為通過中介買房子有了保障，出了問題有中介做擔(dān)保，風(fēng)險小，這種認知其實是錯誤的，因為中介會想方設(shè)法規(guī)避自己的風(fēng)險責(zé)任。另外，中介的收費普遍較高，當客戶利益受到侵害（例如資金被騙，交易糾紛等），中介不一定能很好地處理，得到讓客戶滿意的結(jié)果。

購房時認真簽訂買賣合同，對于付款條件、違約、爭議處理方式等重點條款,在合同中務(wù)必要約定清楚;同時,要求對方履約等情形盡量以書面形式進行,以作為將來可能發(fā)生糾紛時的證據(jù)。明確約定各種證照的過戶事宜。買賣雙方應(yīng)在合同中約定各種證照包括水、電、煤氣、物管登記特別是戶口遷移的過戶時間,同時要在支付定金或房款時適當扣留一定比例的金額,待過戶完后再行支付。

最后再次提醒大家，小心中介，這個行業(yè)良莠不齊，部分從業(yè)人員素質(zhì)偏低，二手房購房糾紛屢有發(fā)生，一些黑心中介唯利是圖，利用買賣雙方對法規(guī)的不了解，賺取非法利益，坑害購房者，總之，在購買二手房的時候需要步步謹慎，任何小小的疏忽都會對買房人造成傷害，同時也助長了不法分子的賊心。