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兩會(huì)談樓市：滿足住房需求也要抑制投機(jī)

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兩會(huì)談樓市：滿足住房需求也要抑制投機(jī)

時(shí)間：三天前
來源：裝修界

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　　全國兩會(huì)釋放的信息向來被各行各業(yè)視為風(fēng)向標(biāo)，雖然今年的政府工作報(bào)告又沒有直接提及房?jī)r(jià)，不過有多處表述為樓市發(fā)展釋放了積極信號(hào)。近期連續(xù)兩次降息和不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開，讓業(yè)內(nèi)對(duì)于今年樓市走向一直爭(zhēng)論不斷?；旧咸幱谙滦型ǖ乐械姆?jī)r(jià)，今年走向又會(huì)如何?信息時(shí)報(bào)記者邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家，結(jié)合廣州本地情況就此展開分析。

　　熱詞：穩(wěn)定

　　滿足住房需求也要抑制投機(jī)

　　國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，要“加快培育消費(fèi)增長點(diǎn)，穩(wěn)定住房消費(fèi)。擴(kuò)大消費(fèi)要匯小溪成大河，讓億萬群眾的消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動(dòng)力。”“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/FONT>

　　全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為,穩(wěn)定住房消費(fèi)不是維穩(wěn)高房?jī)r(jià),而是要穩(wěn)住合理的住房需求。無論是自住、改善需求,還是享樂、投資需求,都應(yīng)該在房地產(chǎn)市場(chǎng)得到滿足。但是,政府應(yīng)當(dāng)通過稅收等手段,調(diào)節(jié)高檔住宅消費(fèi)、投資性住房消費(fèi),特別是要遏制投機(jī)性住房消費(fèi)。

　　業(yè)界分析

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，穩(wěn)定住房消費(fèi)是一個(gè)正確的概念，以往房地產(chǎn)被“妖魔化”，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)，對(duì)待改善居住環(huán)境的貢獻(xiàn)都被忽視或縮小了。重新正確看待房地產(chǎn)業(yè)，有利于刺激內(nèi)需，提振經(jīng)濟(jì)。而過去的房?jī)r(jià)上漲過快，問題并不在房地產(chǎn)行業(yè)，而在貨幣超發(fā)，產(chǎn)能跟不上等原因。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，應(yīng)該在大的背景下，穩(wěn)定推進(jìn)改革。房地產(chǎn)需要穩(wěn)定，需要改革，但不應(yīng)該反應(yīng)到從房?jī)r(jià)上，而是要從城市發(fā)展進(jìn)行改革，房?jī)r(jià)是供應(yīng)關(guān)系的反映，不應(yīng)該成為目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，應(yīng)該恢復(fù)市場(chǎng)調(diào)整，平穩(wěn)健康。

　　熱詞：不動(dòng)產(chǎn)登記

　　反腐有效 “倒逼”房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)

　　3月1日起實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，給公眾帶來了促進(jìn)房產(chǎn)反腐、“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)等諸多期待。

　　對(duì)此，全國政協(xié)委員、中國銀行(601988,股吧)監(jiān)事梅興保認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記把原屬不同部門監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)登記予以統(tǒng)一，對(duì)房產(chǎn)投機(jī)和房產(chǎn)腐敗勢(shì)必有抑制作用，短期內(nèi)確實(shí)對(duì)房市有一定影響。但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，因此長期看很難“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)。

　　馮川建認(rèn)為，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，多套房產(chǎn)持有者會(huì)將一些房源投入市場(chǎng)，一些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯樓盤和項(xiàng)目會(huì)受到一些沖擊。但是僅僅靠不動(dòng)產(chǎn)登記就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅下跌不太現(xiàn)實(shí)。

　　58同城負(fù)責(zé)人透露，從近期全國網(wǎng)上二手房成交情況來看，無論從價(jià)還是量上都比去年年底要低，但這主要是因?yàn)榈?，和業(yè)主拋盤的原因沒有太大關(guān)系?！叭绻且?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記而拋盤的業(yè)主會(huì)有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是大幅度降價(jià)賣，一個(gè)是近期才出現(xiàn)”。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰告訴記者，最近半年廣州公司每個(gè)月都是新增3600~3700套可售住宅，相對(duì)穩(wěn)定，暫時(shí)沒有突然增多的現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)登記在2007年就已經(jīng)吹風(fēng)要實(shí)施了,這么多年來，一直在給多套房產(chǎn)的大業(yè)主出售的機(jī)會(huì)。那些真正持有多套物業(yè)的大業(yè)主不會(huì)等那么久，該拋的，都在2009~2010年那兩年拋了，現(xiàn)在的業(yè)主都是按正常價(jià)格放盤。2011年開始廣州限購，就算業(yè)主肯拋盤，都很難找到合適的接手客戶。周峰認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的逐步實(shí)施，未來半年時(shí)間內(nèi)，廣州二手樓市還是保持相對(duì)的穩(wěn)定。就算有意向放盤出售大面積物業(yè)的業(yè)主，也會(huì)先觀察一下，看具體城市會(huì)有什么風(fēng)向，不會(huì)立即把物業(yè)出售。

　　熱詞：新常態(tài)

　　健康的樓市是周期性的

　　去年12月5日，中央政治局會(huì)議提出,2015年“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”,并且首次提出—“我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)”。

　　全國人大代表、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司黨委書記、董事長賴小民近日在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入“新常態(tài)”，中國房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了“新常態(tài)”。房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”是理性回歸市場(chǎng)，體現(xiàn)真實(shí)需求。房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵是要促其平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。賴小民認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)的特征是“平穩(wěn)增長，分化調(diào)整，求異創(chuàng)新”。

　　全國政協(xié)委員、杭州(樓盤)市市長張鴻銘在兩會(huì)上說，只要清醒地認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)，并采取準(zhǔn)確的“雙防”并重的措施，一防范樓市再次過熱、虛火上升，二防范樓市全局性的急速趨冷和房?jī)r(jià)大幅下跌，中國樓市總體上穩(wěn)定健康的發(fā)展是完全可期的。

　　綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控、地產(chǎn)投資的關(guān)鍵在于讀懂中國樓市的“新常態(tài)”。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展空間,整體和區(qū)域需要細(xì)分來看。整體而言,中國依然處在快速城鎮(zhèn)化階段、經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然保持較快增速,房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間,但存在結(jié)構(gòu)分化。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于非正常的狀態(tài)當(dāng)中，只漲不跌，由賣房來主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)。但他認(rèn)為，健康、正常的樓市應(yīng)該是周期性的，各種形態(tài)能夠交替出現(xiàn)，而現(xiàn)在的樓市新常態(tài)，應(yīng)該就是這種健康樓市的開始。樓價(jià)有漲有跌;供求關(guān)系上，供大于求和供不應(yīng)求交替出現(xiàn)，有買房市場(chǎng)也有賣房市場(chǎng)階段;樓盤類型上，有投資型樓盤主導(dǎo)的階段，也有剛需和改善型樓盤主導(dǎo)的階段。韓世同舉了一個(gè)非常生動(dòng)的例子，目前樓市已經(jīng)從黃金時(shí)代過渡到了白銀時(shí)代，就像是一場(chǎng)球賽，剛踢完上半場(chǎng)，開始到了下半場(chǎng)了。以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形態(tài)太單一，在新常態(tài)下，會(huì)出現(xiàn)更多種多樣的變化。

　　熱詞：保障房

　　“存量房轉(zhuǎn)保障房”呼聲高

　　今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述中，存量房轉(zhuǎn)保障房的提法引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。報(bào)告顯然也找到了樓市低迷的癥結(jié)之一，及部分城市的高庫存問題。今年的政府工作報(bào)告提出住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這是一個(gè)新的政策點(diǎn)。今年初，住建部已內(nèi)部引導(dǎo)高庫存城市少建停建安置房，讓政府收購存量商品房。

　　“政府在保障房方面承擔(dān)提供責(zé)任，但并非要親力親為去建造、生產(chǎn)。加之現(xiàn)在多地商品房庫存較大，完全可通過市場(chǎng)手段來籌措保障房房源。”全國人大代表傅企平表示，今后將存量房轉(zhuǎn)為保障房的探索實(shí)踐將逐漸增多。

　　據(jù)記者了解，目前內(nèi)蒙古鄂爾多斯(樓盤)、湖南長沙(樓盤)等地都已經(jīng)開始嘗試存量房轉(zhuǎn)保障房的做法。

　　此前，廣東省住建廳廳長王芃也表示，廣東將探索將存量房作為保障房和棚戶區(qū)改造安置房的方式方法。據(jù)了解，今年廣東將新開工建設(shè)保障房5.77萬套，棚戶區(qū)改造8.39萬套，農(nóng)村危房改造完成至少10.15萬戶。此外，廣東將探索住房保障“貨幣化”的有效途徑，推進(jìn)“人頭補(bǔ)”和“磚頭補(bǔ)”并重，支持中低收入家庭在市場(chǎng)上購買、租賃住房。

　　鄧浩志認(rèn)為，“統(tǒng)購市民余房”這一舉措，表面看不會(huì)即時(shí)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但地方政府實(shí)則已經(jīng)擁有很大的彈性處理存量住房甚至直接干預(yù)住房的定價(jià)的權(quán)力。

　　也有人認(rèn)為，如果存量商品房正式成為保障房和棚戶區(qū)改造安置房的來源，不僅有利于更好地推動(dòng)改善住房困難群眾居住條件，也將為商品房增加出路，加快商品房庫存去化，實(shí)現(xiàn)住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)雙贏。

　　不過，業(yè)界人士指出，該政策仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價(jià)等操作性難題。

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