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買房菜鳥術(shù)語大掃盲 置業(yè)心里有底
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現(xiàn)在買房子的各種誤區(qū)數(shù)不勝數(shù)，買房子的時(shí)候不管是多么的小心，還是很有可能會(huì)被騙，網(wǎng)上呢也是推出了各種各樣的買房寶典，購房指南，根據(jù)過來人的經(jīng)驗(yàn)肯定是有一定的指導(dǎo)意義也有一定的購房方向。但并不能完全照搬。每個(gè)人購房遇到的情況都不一樣，只要掌握了必要的房產(chǎn)概念，在買房的過程中，無論對(duì)方如何說法，自己心里都一清二楚。
一、現(xiàn)房和期房：
現(xiàn)房就是已經(jīng)建好的房子，而且已經(jīng)領(lǐng)到房產(chǎn)證，可以直接過戶入住。期房就是還未領(lǐng)到房產(chǎn)證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時(shí)間才能夠領(lǐng)證入住。
現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)：1、工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，投資風(fēng)險(xiǎn)降低。2、買家可以直接看到實(shí)景，實(shí)地品評(píng)房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境、配套、物管等。3、房屋價(jià)格基本穩(wěn)定，不會(huì)再有大的變動(dòng)，購房時(shí)只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價(jià)格相比便可。
期房?jī)?yōu)勢(shì)：1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。期房在開發(fā)之初賣出去，是開發(fā)商為了募集資金的一個(gè)渠道。因此房產(chǎn)開發(fā)商都在價(jià)格上有較大的優(yōu)惠。
二、各種”金”
定金、訂金、認(rèn)購金、誠意金，這么多“金”你分得清楚嗎？些許差別卻差之千里。建筑面積、使用面積、公攤面積、贈(zèng)送面積，這么多“面積”你知道你家到底有多少面積？集資房風(fēng)險(xiǎn)，入手又需要注意哪些？在投資方面又需要摸清哪些問題？……在買房時(shí)，購房者除了拼錢包之外，還必須拼點(diǎn)腦力。吃透這些行業(yè)術(shù)語，有利于你做出正確的判斷和決定。
誠意金、認(rèn)購金弄不清楚小心變定金
【案例一】樓盤認(rèn)籌階段，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)推出交多少抵多少的購房?jī)?yōu)惠，有些消費(fèi)者看著實(shí)惠往往會(huì)先交錢再說，到實(shí)際購買時(shí)又會(huì)出現(xiàn)各種情況不適合購買，這時(shí)想要回前面交的錢，開發(fā)商一句“定金”不能退，購房者的前期投入就打了水漂。
說是誠意金有可能是定金
A先生參加了某樓盤舉行的商品房認(rèn)籌活動(dòng)，為了享受3000抵30000元的購房?jī)?yōu)惠，A先生交了3000元誠意金，開發(fā)商承諾，一個(gè)月后，A先生可以優(yōu)先選房。
但是，就在選房的前一天，開發(fā)商告知A先生，必須重新排隊(duì)領(lǐng)號(hào)。更奇怪的是，在沒有接到任何通知的情況下，選房那個(gè)面積由最初的112平方米漲到115平方米。感覺受到欺騙的A先生決定放棄選房，要求開發(fā)商退錢，但開發(fā)商以各種理由拒絕退款。
【分析案例】“誠意金”只是一種商業(yè)概念，是購房者與開發(fā)商之間，就商品買賣問題達(dá)成初步意向的證明，因此，“誠意金”的形式應(yīng)該是預(yù)付款，遇到此類問題，A先生首先需要確定其交付的是“訂金”還是“定金”。雖然只是一字之差，但在法律界定上相差甚遠(yuǎn)。
《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此“定金”性質(zhì)是擔(dān)?？睿l違約誰賠償。
購房者在簽訂買賣協(xié)議、合同時(shí)，一定要根據(jù)實(shí)際情況慎重行事，以書面形式明確屬于“訂金”還是“定金”，以免自己的合法權(quán)益受損。
認(rèn)購金能否退簽協(xié)議時(shí)約定好
【案例二】B先生在外地工作，就委托在B先生的父母給他看房，恰逢某項(xiàng)目開盤折扣力度有很大，按照父母給報(bào)的房屋面積、單價(jià)的信息，B先生有意向買房。因當(dāng)時(shí)活動(dòng)就一天，父母沒有看清合同中的條款，只聽銷售人員說約4600元／平方米，以為是折扣前價(jià)格和面積，建筑面積約83平方米，還贈(zèng)送20多平方米，實(shí)得104平方米，但未說明這104平方米其實(shí)含公攤面積在內(nèi)，以父母的理解，總價(jià)就是拿單價(jià)乘以建筑面積，總共就30多萬，按照認(rèn)購協(xié)議需要繳納2萬元，因?yàn)殄X不夠，便只繳納了10000萬元認(rèn)購金。回去之后發(fā)現(xiàn)了這些問題，于是經(jīng)過與開發(fā)商溝通，最終決定申請(qǐng)退回認(rèn)購金，解除認(rèn)購協(xié)議。
【案例分析】“認(rèn)購”就是購房者表現(xiàn)出買房的誠意，這個(gè)誠意需要通過繳納“認(rèn)購金”來體現(xiàn)。在繳納“認(rèn)購金”后，購房者可以獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)，并在房?jī)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。所以部分業(yè)內(nèi)人士將“定金”與“認(rèn)購金”劃上了“等號(hào)”，但也有部分業(yè)內(nèi)人士說只要不是“定金”其他“三金”都可以退還。
購房者需要謹(jǐn)記的是，“定金”在繳納之后，是不能退還的。而“訂金”“誠意金”在購房者選擇放棄購房時(shí)，是可以無條件退還給購房者的。但關(guān)于“認(rèn)購金”是否可以退，業(yè)內(nèi)人士也是眾說紛紜，但基本都會(huì)在繳納認(rèn)購金前明確的告知購房者關(guān)于認(rèn)購金的退還問題。但即使是這樣，購房者在簽訂任何條款時(shí)都要看清楚，問清楚相關(guān)重要問題，多留個(gè)心眼。
三、搞不清公攤小心面積“縮水”
消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)，會(huì)遇到各種專業(yè)術(shù)語，讓購房者“傻傻分不清楚”。建筑面積、使用面積、公攤面積、贈(zèng)送面積，這么多“面積”，你真的知道你家到底有多少面積？
買房時(shí)買的是建筑面積
建筑面積專業(yè)的說法是指，住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測(cè)定的各層平面面積之和，在房屋買賣中開發(fā)商就是以建筑面積來計(jì)算價(jià)格的。購房者購買一套房子的建筑面積，即寫在房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和公攤面積。售樓小姐向購房者介紹的一般都是房屋的建筑面積。
而使用面積則是，每戶建筑面積減去套內(nèi)墻體面積再減去每戶公攤面積，即為套內(nèi)使用面積。市民王奇在購房時(shí)就沒有分清楚建筑面積和使用面積而造成了自己不必要的煩惱?！昂芏嗳吮硎井?dāng)時(shí)看了一套90平方米的房子，想著兩個(gè)臥室面積應(yīng)該不小，可實(shí)際交房后傻了眼，主臥室面積還行，次臥就只能放下一張床，都怪當(dāng)時(shí)沒有搞清楚?！?/FONT>
置業(yè)顧問提醒購房者，“使用面積簡(jiǎn)單地說，就是把你家所有地面全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內(nèi)使用面積?！笔蹣切〗阆蛸彿空呓榻B的一般都是房屋的建筑面積，所以，購房者必須問清楚，自己房子的公攤面積有多大。在這有個(gè)一般的定律，多層一般在10%左右，高層一般在15%～20%，公寓則更高一般在20%～25%。公攤面積一般包括：建筑內(nèi)的樓梯電梯間、消防通道，為本樓服務(wù)的配電房、水泵房等附屬設(shè)施用地，外墻水平投影面積的一半，這些全部計(jì)算為公攤面積。
“購房者今后住進(jìn)房子能夠享受到的面積，其實(shí)是建筑面積減去公攤面積再減去套內(nèi)墻體面積之后，你的套內(nèi)使用面積。在交房時(shí)，購房者如擔(dān)心面積有誤差，可以聘請(qǐng)專業(yè)的測(cè)繪公司對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)算?！币恢脴I(yè)顧問介紹。
四、贈(zèng)送面積要寫進(jìn)合同
隨著國(guó)家政策對(duì)建筑的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來越嚴(yán)，今后贈(zèng)送面積也會(huì)越來越少。但是，購房者需要時(shí)刻注意的是，贈(zèng)送面積不是越高越劃算。很多樓盤號(hào)稱的贈(zèng)送面積，實(shí)則是鉆了法律的空子，并不能夠被房屋管理部門所認(rèn)可。
C先生前段時(shí)間看中一處樓盤，可交房后，他才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初置業(yè)顧問宣傳承諾的贈(zèng)送花園面積被縮水了?！拔耶?dāng)初選擇在他們這里買房就是看重了他們當(dāng)初宣傳說的贈(zèng)送大面積花園，我父母快退休了，想著能養(yǎng)些花花草草，退休生活肯定很愜意。”C先生說。
律師提醒：因?yàn)橘?zèng)送空間出現(xiàn)購房糾紛的現(xiàn)象，有幾個(gè)重要條款是購房者常忽視的。
第一、在期房銷售中，現(xiàn)場(chǎng)往往會(huì)放置戶型圖作為銷售道具，但值得注意的是，現(xiàn)場(chǎng)的銷售道具多數(shù)并沒有將具體贈(zèng)送面積標(biāo)注出來。消費(fèi)者在購房時(shí)，如遇到置業(yè)顧問所說贈(zèng)送大面積花園時(shí)，最好能讓他用標(biāo)尺畫出來，也能留作證據(jù)。
第二、在商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中，對(duì)于含贈(zèng)送空間的房屋往往有這么一條：如果買受人購買的房屋附帶有花園的，上述花園的具體位置和大致的形狀、范圍、面積可由出賣人根據(jù)修建地點(diǎn)的具體情況加以確認(rèn)，買受人不得以花園實(shí)際狀況與約定不一致而提出任何異議或者要求出賣人賠償。
另外，購房者看重的花園在交付前實(shí)際上是個(gè)未知數(shù)。最好是能將贈(zèng)送的面積，寫進(jìn)合同附件中。
五、集資房有風(fēng)險(xiǎn)入手須慎重
對(duì)于很多人來說，集資房并不陌生，而且一般比商品房便宜，一些中低收入家庭會(huì)考慮購買。然而集資房與商品房相比存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于想要入手集資房的消費(fèi)者來說，搞清集資房的風(fēng)險(xiǎn)因素，是很有必要的。
集資房常有個(gè)產(chǎn)權(quán)共有人
集資房屬經(jīng)濟(jì)適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場(chǎng)上自由流通。
在產(chǎn)權(quán)歸屬方面，如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另一部分產(chǎn)權(quán)屬于集資人(單位)。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書，其次，要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人(單位)的同意。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，單位集資建房按性質(zhì)來說是一種保障性住房，但是對(duì)于已經(jīng)擁有住房的職工來說，可能顯得多余。但由于集資房交易可以獲取利潤(rùn)，因此在社會(huì)上存在著許多集資房交易的現(xiàn)象。但是集資房并不能與普通的商品房相提并論，它屬于福利房，并且產(chǎn)權(quán)按出資的比例確定歸屬。所以集資房的產(chǎn)權(quán)有可能并不全權(quán)屬于個(gè)人。
有的集資房不得上市交易
目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些集資房，是有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢，有地?zé)o錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。建成后，開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會(huì)出售。
許多獲得集資房規(guī)劃用地的單位將土地轉(zhuǎn)讓給一些開發(fā)商，以牟取不法利益。但有些開發(fā)商并未取得合法的開發(fā)手續(xù)，所以個(gè)人在買賣單位集資房時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)許多糾紛，對(duì)買房和賣房來說都會(huì)帶來一定程度的風(fēng)險(xiǎn)隱患。國(guó)家規(guī)定，在未履行政府審批手續(xù)、補(bǔ)交相應(yīng)地價(jià)款和辦理相關(guān)國(guó)土手續(xù)前，這類房是不得作為商品房出售的。
先河國(guó)際公館銷售經(jīng)理體敏娜提醒，如果集資房出售交易的話，必須具備《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》以上證件齊全是集資房取得房產(chǎn)證的前提條件。
如果集資房在沒有產(chǎn)權(quán)證的前提下交易，雙方只能簽訂買賣協(xié)議，不能辦理過戶手續(xù)，在遇到拆遷等情況的時(shí)候，也就無法保障買方的利益。只有取得全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的集資房才可以上市交易。
投資商業(yè)先摸清屬性及規(guī)劃
近年來，受限購、限貸等調(diào)控政策的影響，越來越多的投資者看好商業(yè)投資，入市熱情持續(xù)升溫。業(yè)內(nèi)人士建議，投資商業(yè)前需摸清商業(yè)屬性及規(guī)劃，規(guī)避不必要的麻煩和問題。
專家分析，商業(yè)地產(chǎn)由于具有高收益性、高穩(wěn)定性、高抗跌性等特點(diǎn)，正是許多投資者看好的主要原因，不過商業(yè)投資總價(jià)高、月供多、風(fēng)險(xiǎn)大等問題也不可回避，建議投資者在出手前三思而行。
算好回報(bào)收益率再投資
據(jù)調(diào)查，近年來湛江商業(yè)開發(fā)數(shù)量逐年增多，但商業(yè)投資中出現(xiàn)的問題也不少，引起了較多投資者及業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士建議，廣大投資者在購買商業(yè)時(shí)，最好算好基本賬，做好成本預(yù)算和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，摸清所購買商業(yè)的屬性和規(guī)劃，再實(shí)地考察和打探，對(duì)商業(yè)周邊的配套、物業(yè)保障、升值潛力進(jìn)行摸排。
“投資者只有量力而行，根據(jù)自身實(shí)際情況，摸清自己現(xiàn)在的真實(shí)現(xiàn)狀，再根據(jù)自身現(xiàn)狀來制定投資規(guī)劃，再對(duì)自己所購買商業(yè)的屬性和規(guī)劃與自身實(shí)際進(jìn)行對(duì)比，算好投資回報(bào)收益率。”商業(yè)地產(chǎn)無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿于項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、后期運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過程與環(huán)節(jié)。而商業(yè)規(guī)劃是對(duì)項(xiàng)目空間的限定和功能劃分進(jìn)行明確地劃分，科學(xué)設(shè)計(jì)，不能按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單地設(shè)計(jì)和劃分，必須充分考慮，做足這些“功課”再出手。
商業(yè)項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著不少問題，項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生，加上電商及網(wǎng)絡(luò)線上、線下等沖擊，投資者在出手時(shí)必須考慮好這些“突發(fā)”問題，最好從長(zhǎng)計(jì)議，多加對(duì)比，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
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