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商鋪回報率

時間：三天前
來源：裝修界

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商鋪類型及投資分析如何計算投資回報率？

商鋪投資涉及到商業(yè)活動，類型多樣化，對投資者的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅投資。作為一名商鋪投資客，需要掌握一定的投資分析方法，了解商鋪的類型和特點，才有可能在商海中淘到黃金。

　　(一)商鋪類型及投資分析

　　商業(yè)街商鋪

　　在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機(jī)會非常小，投資時，應(yīng)多注意新商圈，例如舊街通過改造后形成的新商業(yè)街，郊區(qū)城市商業(yè)中心的商業(yè)街，大型住區(qū)形成的商業(yè)街等，釋放的商鋪多，投資機(jī)會也多，如果及時發(fā)現(xiàn)并把握住機(jī)會，投資回報將會非?？捎^。

投資理念：

　　必須要考察區(qū)域商圈歷史發(fā)展情況，同時要了解商業(yè)街周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力。在"我們公司"和人為意志下，有許多所謂的商業(yè)街是一夜之間被制造出來的，缺乏有效的市場支持和起碼培育，有行無市，這樣的商業(yè)街商鋪一旦投資難免被套牢。

投資忌諱：

　　對于規(guī)模超大，集中投放的商業(yè)街，應(yīng)保持理性，另外對于缺乏有效人流，快行車道商業(yè)街商鋪、缺乏停車位等交通設(shè)施的商業(yè)街商鋪都須慎重對待。

　　社區(qū)商鋪

　　特點：

　　設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。典型如天通苑、世紀(jì)城。

　　社區(qū)商鋪對支撐社區(qū)居民日常消費的作用較大。雖然小區(qū)商鋪的投資回報率一般不及商業(yè)中心的商鋪高，但其回報卻較為穩(wěn)定，風(fēng)險相對較低，目前相對城區(qū)商鋪來講，其售價也相對較低，適合個人投資。

　　投資理念：

　　在投資中應(yīng)盡量選擇相對成熟或已有入住戶的規(guī)模型項目，選擇好具體位置。因為社區(qū)的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，盡量購買距社區(qū)主入口附近的商鋪單元，以提高投資收益。

　　購物中心、專業(yè)市場席位型商鋪

　　此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成20-30平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長期出租。例如早期的萬通小商品市場、女人街，朝陽門購物中心商鋪、萬朋商城等等。

　　特點：

　　此種類型商鋪特點是投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人投資長線投資。但是從市場經(jīng)驗來看此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險也是較高的，因為它需要發(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，致使項目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營，這樣投資者的錢就打了水漂。

　　投資理念：

　　1、主要需要通過對商業(yè)市場大環(huán)境的分析，確定項目的定位是否符合地域商業(yè)市場的發(fā)展趨勢。而不能盲目跟從廣告宣傳。比如像城區(qū)內(nèi)小商品批發(fā)城之類的低層次市場，雖然有一定消費群，但隨著城市消費水平的普遍升級，定位已不適應(yīng)終端消費更新?lián)Q代的要求，這種市場的租金收益也不可能太高，投資前景暗淡，需慎重介入;

　　2、要看一個市場或購物中心的招商和業(yè)態(tài)劃分，繼而確定其是否有充分的商戶經(jīng)營基礎(chǔ)和市場消費支持;項目的營銷代理商和經(jīng)營管理公司對保證正確的招商、經(jīng)營方向所采取的措施是否屬實等。

　　投資忌諱：投資此類商鋪力戒盲從、跟風(fēng)，應(yīng)選擇具備商業(yè)定位合理，業(yè)態(tài)劃分清晰，具有后期專業(yè)管理的項目。

　　底商

　　特點：

　　底商是目前北京最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商從專業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)街的臨街商鋪也是底商，普通住宅下的商業(yè)也是底商，底商是房地產(chǎn)開發(fā)概念，而不是商業(yè)分類。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。

　　辦公樓底商：

　　由于中高檔寫字樓多處于中心商務(wù)區(qū)，相對客流較大，人口消費素質(zhì)和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。

　　辦公樓底商投資理念：

　　1、商鋪的建筑結(jié)構(gòu)和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營使用，才能長期保證較高的租金水平。

　　2、考察其寫字樓及配套設(shè)施的整體品質(zhì)，對于品質(zhì)和位置都不錯的項目可以考慮早期下訂，通過談判拿到較為優(yōu)惠的價位和付款方式，從而提高投資回報率。

　　3、看入駐的品牌店檔次。比如賣當(dāng)勞肯德基等品牌客戶對于商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展?jié)摿ι蠈⒖隙ㄊ怯斜ＷC的;另外品牌客戶本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪有猶豫時，不妨跟著品牌店走。

　　(二)商鋪選擇基本分析法

　　就目前北京投資商鋪來講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/M2以上;在CBD、朝外商圈、中關(guān)村等商業(yè)旺地，價格基本都在30000/M2左右，鼎好電子城甚至達(dá)到7萬元/M2以上。面對如此昂貴的投資，眾多投資者如何實現(xiàn)投資的價格接近價值甚至大于價值?

　　基本面技術(shù)分析：

　　回報計算：

　　購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。所以判斷一個商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報，而判斷回報的最有效方式，是看現(xiàn)實租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。計算商鋪回報的方式有很多種，最簡單實用的一種是看總售價與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于15說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說明，你碰到了很不錯的鋪位。當(dāng)然年收益的推算應(yīng)盡量準(zhǔn)確客觀，同時也需考慮一定的風(fēng)險如空置期等等。通過此方法進(jìn)行投資項目的初步篩選。

　　控制風(fēng)險

　　商鋪投資對個人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的70%，同時應(yīng)在可能的情況下，多點選擇，分散投資。應(yīng)盡量購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。投資前應(yīng)通過現(xiàn)場實地調(diào)查來深入了解鋪位的實際情況、環(huán)境因素、通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。

　　計算回報率

　　初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，擬定計劃的出租經(jīng)營業(yè)態(tài)，然后去拜訪商戶，再通過商戶拜訪，了解相近經(jīng)營商戶的經(jīng)營要求、承受租金水平，來計算實際可行的回報率。對售后由管理公司包租的項目，如超過15%的的回報承諾，則需要謹(jǐn)慎對待。

　　檢查產(chǎn)品品質(zhì)

　　檢查商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對經(jīng)營業(yè)態(tài)是否有限制，比如經(jīng)營餐飲需要有上下水動力電、煤氣、排煙設(shè)施，如果商鋪沒有這些設(shè)施，那這個投資就失敗了，因為像排水排油排煙這樣的問題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。